B-Plan Nr 20 Dünenweg, gültig oder nichtig ?

Die GV-Sitzung ist vor einer halben Stunde zu Ende gegangen. Es waren 8 Vertreter anwesend, 2 von der Wählergemeinschaft fehlten.

Der Satzungsbeschlkuss zum B-Plan 20 erging mit 7 Stimmen. Die stellvertretende Bürgermeisterin  stimmte dagegen. Soweit man aus den Abstimmungen zur Abwägung Schlüsse ziehen kann, hat Frau Schöning vor allem an der unzureichenden Berücksichtigung der Einwände des Kreises Anstoß genommen, denn allen anderen Abwägungsbeschlüssen, 15 weitere  von den Behörden und immerhin 27 aus der privaten Öffentlichkeit hatte sie zugestimmt.

Zu den übrigen Tagesordnungspunkten demnächst mehr.

Nachdem die Gemeindevertretung Hohwacht nun  den B-Plan Nr 20 in Kenntnis einer detaillierten Argumentation zur Nichtigkeit des Kaufvertrages und damit des dazu gehörigen B-Plans als  Satzung beschlossen hat, möchte ich nachstehend – unter Einbeziehung des Rechtsgutachtens vom Februar 2010 – die Ergebnisse meiner dazu angestellten Recherchen bekannt geben:

Im Februar  2010  ist von einer ausgewiesenen  Kieler Rechtsanwaltskanzlei im Auftrag des Amtes Lütjenburg ein Rechtsgutachten zur Gültigkeit des 2004 geschlossenen Kaufvertrages Dünenweg zwischen der Gemeinde Hohwacht und dem Unternehmer Richard Anders erstellt worden.

Bereits dieser Vorgang und die Infragestellung eines Vertrages, der von einem  renommierten Notar und Schlüsselfigur der Lütjenburger Gesellschaft beurkundet worden war, ist höchst bemerkenswert.

Anlass zum Gutachtenauftrag war der Mehrheitswechsel in der Gemeindevertretung Hohwacht und die Unwilligkeit der von der Wählergemeinschaft Hohwacht gestellten neuen Mehrheit, den Kaufvertrag in den darin festgelegten Details umzusetzen. Dabei standen  die vom Käufer formulierten Vorstellungen zur Bebauung und geplanten Nutzung  im Vordergrund , die Bestandteil des Vertrages waren. Ob auch die Vereinbarung einer Aufstellung eines entsprechenden B-Plans bereits für den Widerstand des damaligen Bürgermeisters Dehn ausschlaggebend gewesen ist, wissen wir nicht, wohl aber, dass für erfahrene Kommunalpolitiker, mit Grundkenntnissen im öffentlichen Baurecht , die Nichtigkeit sozusagen mit Händen zu greifen war und  nicht zuletzt infolge dessen  der Gutachtenauftrag erging. I

Im Internet sind zwei Zeitungsartikel des Ostholsteiner Anzeiges einsehbar, die sich mit der Auseinandersetzung zwischen dem Käufer und dem Bürgermeister beschäftigen. Wer zwischen den Zeilen zu lesen und zu denken versteht, ahnt bereits die ganze story.

Das 34 seitige Gutachten zum Kaufvertrag beschäftigt sich unter mehreren Gesichtspunkten mit der Möglichkeit der Nichtigkeit des Kaufvertrages, weil Vertragsbestandteile so aufgefasst werden können, dass eine Vorabfestlegung und – dies ist der entscheidende Punkt –  die Aufstellung eines B-Plans kaufvertraglich vereinbart worden war.

Eine solche Vereinbarung in Kaufverträgen würde  diesen entsprechend §1, Abs 3 Satz 2 BauGB in Verbiundung mit $ 134 BGB nichtig machen.Die kritischen Erörterungen des Gutachters beziehen sich auf Passagen des Kaufvertrages in denen bestimmt ist,

  • dass die Bebauung und eine beigefügte Beschreibung und Zeichnung des             Architekten  des Käufers zum Gegenstand und Bestandteil des Vertrages               gehören soll, sowie
  • ein Rücktrittsrecht des Käufers fest gelegt ist , soweit nicht bis 2009 ein  den          Kaufgegenstand  betreffender B-Plan Rechtskraft erlangt habe

Das Gutachten bemüht sich, nachzuweisen, dass weder diese Passagen noch Ausführungen zur beabsichtigten Bebauung als verbindliche Bestandteile des Kaufvertrages zu gelten haben (und  insofern Nichtigkeit gegeben wäre), sondern lediglich beschreibenden und unverbindlichen Charakter haben. Diese juristische Hochseilartistik des 34 seitigen Gutachtens mag sich zu Gemüte führen, wer mag.

Soweit zu den Nebensächlichkeiten

Der entscheidende Gesichtspunkt ist nämlich – neben der formalen Betrachtung des angeblich mehrdeutigen und auslegungsbedürftigen Vertragstextes – die Fragestellung, ob es überhaupt möglich ist, den eindeutigen Willen der Vertragspartner festzustellen. Diesbezüglich führt der Gutachter nämlich aus, dass ihm – abgesehen vom Vertragstext – auf ausdrücklichen Wunsch des Auftragsgebers keine weiteren Informationen oder Unterlagen zur Verfügung gestellt worden seien.

Eine solche selbstschützende und das Gutachten relativierende Anmerkung lässt bereits aufhorchen.

Aus diesem Grund  sind die Möglichkeiten des Gutachters entscheidend eingeschränkt, den Vertrag nach den Methoden zu prüfen, die auch ein Gericht anlegen würde, erstens der formalen Auslegung des Vertragstextes zu folgen, zweitens der Überprüfung des Willens der Vertragspartner, der im Vertrag, aber auch in Äußerungen außerhalb des eigentlichen Vertrags zum Ausdruck kommt.

Dass ein notarieller Vertrag so weitgehend auslegungsbedürftig ist, entspricht nicht dem Üblichen und die Bemühungen des Gutachters ähneln  den Versuchen einer juristisch begabten Katze, sich selbst in den Schwanz der Argumente zu beißen.

 Der Gutachter hätte  natürlich bei der Erstellung des Gutachtens im Februar 2010 das  Schreiben des Notars vom Dezember 2004 (siehe Anlage) kennen können – wenn man ihm dieses zugänglich gemacht und dies nicht ausdrücklich vorenthalten worden wäre.

In diesem Schreiben kommt nämnlich der Wille der Vertragspartner noch einmal ganz klar zum Ausdruck, indem der Notar  daran erinnert, dass die Vertragsabwicklung und Kaufpreiszahlung an die Aufstellung und Rechtskraft eines B-Plans gebunden ist.

Auch der  Käufer hilft nach Ablauf einer Anstandsfrist im Jahre 2010 zur Frage seines Willens in aller Öffentlichkeit  nach, nachdem ihm das für ihn gar nicht bestimmte Gutachten inhaltlich bekannt geworden war. Er veranlasst nämlich  den Ostholsteiner Anzeiger mit gleich zwei Artikeln eine Klageandrohung mit Schadensersatzforderung gegen den Bürgermeister von Hohwacht zu veröffentlichen, wenn ihm die kaufvertraglich vereinbarte Bebauung nicht ermöglicht werde, was einen entsprechenden B-Plan voraus setzt.

Pikanterweise erinnert der Investor die Gemeinde an das Gutachten mit dem ausdrücklichen Hinweis auf die darin postulierte  Gültigkeit des Vertrages, trotz der brisanten Folgeüberlegungen, die sich aus dieser Festlegung in Verbindung mit seiner Willensäußerung ergeben und die  Nichtigkeit begründen, indem er implizit und explizit die Vereinbarung zur Erstellung eines B-Plans bestätigt.

Bei diesem Vorgehen scheint nach verständiger Einschätzung  jedoch  wohl unterstellt worden zu sein, dass außer den Vertragspartnern niemand Kenntnis von dem Inhalt des Vertrages bezüglich des B-Plan hatte und auch die Gemeinden Hohwacht und Amt Lütjenburg über den Inhalt Stillschweigen bewahren würden, denn im Zusammenhang  mit den Willensäußerungen der Beteiligten würde und wird sich  die Nichtigkeit des Vertrages zwangskäufig ergeben. Auf diese zwingenden Zusammenhänge  wird ja im Gutachten – wenn auch nach dem damaligen Kenntnisstand verneinend – ausdrücklich hingewiesen.

Schließlich bekennen sich. nach einem erneuten Mehrheitswechsel in der Gemeindevertretung Hohwacht. auch der Bürgermeister und der Vorsitzende der neuen Mehrheitsfraktion und ihnen folgend,   die Gemeindevertretung  trotz der erkennbaren Paradoxie zur Gültigkeit des Vertrages.

Nicht nur ein B-Plan wird „unter Bauchschmerzen“ aufgelegt , „um eine Millionenklage wegen Nichterfüllung des Kaufvertrages zu vermeiden“, sondern gleich mehrere angepasste Versionen, denn man hat  es u.E. wohl eilig, bis zu einer neuen Mehrheitsbildung in der GV die Dinge unter Dach und Fach zu bringen.

Der rührige Bürgermeister unternimmt alles, um Sondergenehmigungen wegen Hochwasserschutz, Biotopverpflanzungen etc. zu erreichen und verkauft tatsächlich noch einmal 25 % des großen Seeparkplatzes dazu (zum gleichen Spottpreiswie beim ersten Vertrag), damit wegen des erforderlichen Küstenabstandes, der nach der neueren Gesetzgebung  aus Gründen des  Hochwasserschutzes erforderlich geworden ist, ein ausreichend großes Baufeld für die 2004 kaufvertraglich vereinbarten Bauten zustande kommt.

Nun verhilft uns – was weder 2004 noch bei Abschluss eines Folgevertrages 2014 von den Beteiligten voraus zu sehen war  – im Jahre 2017 das Informationsfreiheitsgesetz und der Zugang zu den Verträgen, unseren Verdacht zu erhärten und die Vorgänge unter rechtlichen Aspekten aufzuklären.

 Im Ergebnis ist aus meiner Sicht folgendes festzuhalten:

 1. Die Vertragspartner schließen unter Mitwirkung eines Notars, der sich seiner Tätigkeit und der Folgen bewusst gewesen sein muß, einen Kaufvertrag, der durch ein späteres Gutachten, das beiden Seiten bekannt wird, erkennbar unter den Verdacht der Nichtigkeit gerät. Dieser Verdacht wird durch das Gutachten nur scheinbar ausgeräumt, denn diese gutachterliche Beurteilung erfolgt unter dem Vorbehalt unvollständiger Unterlagen zur Auslegung des Willens der Vertragspartner. Durch spätere eindeutige und  öffentliche Willenserklärungen aller Beteiligten, nicht zuletzt des Notars selbst,  zum Inhalt der Kaufverträge wird der Wille jedoch klar gestellt und die Bewertung des  Gutachters, der Vertrag sei gültig, zur Makulatur. Der Kaufvertrag ist nichtig und der so zustande kommende B-Plan natürlich auch.

 2, Notar und Vertragspartner bekennen sich in beiderseitiger  Kenntnis dieses Gutachtens und im Bewusstsein dessen geheimer Natur, sowie unter der Annahme dass auch die  Verträge geheim bleiben, trotzdem und eindeutig zur Absicht, den Vertrag umzusetzen, und einen entsprechenden B-Plan zu erreichen, obwohl mit dieser Willenserklärung –  im Nachhinein und in Kenntnis der bis dato geheim gehaltenen Vertragsinhalte – die Nichtigkeit noch einmal bestätigt wird.

 3. Bei den Beteiligten scheinen abgestimmte Positionen wirksam zu sein, gewissermaßen eine dreifache Buchführung. Es drängt sich der Eindruck auf, dass alle Beteiligten wissen, dass die Verträge nichtig sind, erfinden aber zur Durchsetzung und Legitimierung vor der Öffentlichkeit eine Zwangssituation, die unter dem Aspekt der Nichtigkeit gar nicht besteht. In diesem Verhalten kommt noch einmal der erklärte Wille zum Ausdruck, die Verträge unter allen Umständen umzusetzen, eben auch die gesetzeswidrige Vereinbarung im Kaufvertrag einzuhalten, einen dem Inhalt entsprechenden B-Plan zu erstellen,

Man hält  die Verträge weiterhin geheim und übersendet  Interessenten wie uns erst einmal Papiere mit ausgedehnten Löschungen, bis unser Hinweis auf das IZG SH und die Einschaltung des Dazenschutzbeauftragten die Herausgabe der vollständigen Verträge erzwingt-

4. Der gesamte Vorgang ist insbesondere wegen der bemühten Heimlichkeit auch unter Fokussierung der Kaufpreise zu prüfen, die deutlich unterhalb des Verkehrswertes liegen.

5. Die Rolle des Kreises Plön ist unter dem Aspekt zu betrachten, dass dieser vor einem Jahr vom Unterzeichner zur Prüfung der damals noch unbekannten Kaufverträge aufgefordert worden war, aber nichts zu beanstanden hatte.


Anlage:

Schreiben Notar Strehlow an die Gemeinde Hohwacht mit Erinnerung an duie Erstellung eines B-Plans als Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung, aus dem Aktenbestand des Amtes Lütjenburg.

Das Gutachten der Kieler Kanzlei ist vom Amt Lütjenburg zu beziehen

Die vom Ostholsteiner Anzeiger veröffentlichten Aussagen des Unternehmers Richard Anders sind im Internet in einer Datei des shz nachzuzlesen

 

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